¿LAS PROPIEDADES BAJARAN DE PRECIO?

Marzo 18th, 2009

 Por Jorge Dorado

Exclusivo para Perspectivas Políticas.Info

 
 
Todos nos preguntamos que pasará con los precios de los inmuebles en la Argentina. La respuesta es: bajarán como lo han hecho en el resto del mundo. Serán, una vez más, el refugio de los capitales como lo fue en la última crisis de 2001/2002.
 
La expectativa de quien hoy tiene dinero en mano para comprar, es hacer un buen negocio bajando los valores en forma significativa. Quienes venden sin apuro están parados en uno de los pocos activos que siguen manteniendo el interés del público.
 
Por lo tanto, los negocios se demoran. Llegan contraofertas con descuentos del 15, 20 ó 30% por debajo del precio  solicitado, consecuentemente la mayoría de los vendedores no aceptan. ¿Qué pasará…? Dudas y más dudas. La incertidumbre sobrevuela toda decisión, demorándola o postergándola sin fecha cierta. Lo cierto es que, los activos inmobiliarios, en marzo de 2009, no están de oferta en la Argentina.
 
Pero vamos por partes: los inmuebles “Premium” siguen firmes en sus valores y los negocios se concretan con cierta fluidez. Parecería que los inversores de valores de  u$s 3000 o más, por metro cuadrado, .tienen un público que no duda demasiado al momento de comprar si el producto satisface. En este nivel de mercado la renta no es la principal preocupación. Acá los inmuebles son una moneda de ahorro.
 
En las propiedades ubicadas en barrios centrales los negocios de pocos metros cuadrados (menos de 90 m2 por unidad) tienen buen desempeño si las cotizaciones no superan los u$s 2000 por m2. En los de mayor superficie o valores superiores, el mercado está muy pesado.

A su vez, fuera de los barrios centrales, la actividad está prácticamente paralizada, incluso con valores de venta por debajo del costo de reposición.
 
En materia de campos se han concretado muy pocos negocios en los últimos 12 meses. La renta del campo está siendo castigada en forma fenomenal por las retenciones y las restricciones comerciales impuestas por el gobierno para abaratar el consumo interno. A su vez, en el mundo también los precios se han desinflado. Hoy es muy difícil que la producción agraria tenga un resultado positivo.
 
En el año 2000, en la pampa húmeda, una hectárea maicera, se adquiría con el equivalente a 48 toneladas de maíz y hoy vale el equivalente a 95 toneladas del mismo cereal. Si lo medimos en toneladas de soja para el mismo período pasamos de 22 toneladas a 50 toneladas. Si el ejemplo lo llevamos a la ganadería en el 2000 la compra de un campo de invernada requería 1650 kilos de novillo y hoy 5730.
 
Ahora bien, un rápido análisis diría que los valores de los campos tendrían que bajar. La realidad va por otro lado. Ningún vendedor (salvo en casos de extrema necesidad) acepta contraofertas con más de un 10% de descuento.
 
Como siempre los mercados y los precios reflejan las expectativas. Si para usted, la tierra o los ladrillos son una moneda de ahorro y siempre resguardó adecuadamente su capital no existe mejor alternativa. El ladrillo (o la tierra) no defraudan, siguen siendo un activo “inviolable”. No pudieron inventar un corralito para cooptarlas, y mantienen en el tiempo una expectativa de valorización histórica de más de 4% anual. Si, en cambio, lo que busca es una ganancia rápida, tendrá que especular con comprarle a alguien muy necesitado y tener velocidad en la decisión para que no se le escapen las oportunidades si aparecen.
 
Luego de la traumática experiencia del 2001/2002, las primeras ganancias las rindieron los inmuebles. El precio de éstos  no podrá estar siempre por debajo del costo, y la tierra deberá rendir valores acordes con los precios sin retenciones o manipulaciones.
 
En el largo plazo no vemos bajas significativas en los valores de los inmuebles. Pude ser que, en el mercado, aparezcan valores desfasados por necesidades apremiantes de sus propietarios, pero serán los menos. Si usted puede esperar tendrá garantizado su capital, la renta dependerá de tantos factores que es irreal hacer cálculos al respecto.
 
Seguridad, privacidad, resguardo son valores que siempre acompañaron la inversión inmobiliaria. Hoy tiene atractivos  como moneda de ahorro, blanqueo de capitales, expectativa de renta a largo plazo. Todo esto vale si usted no tiene apuro en salir del negocio.

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